Si bien los grandes almacenes, las instalaciones industriales y los centros de distribución regionales en todo el país comprenden las “primeras millas” de distribución, la “última milla” de la cadena de suministro industrial representa la entrega al minorista o al hogar del comprador. Actualmente, las instalaciones de última milla y de último toque son típicas de las más antiguas y más pequeñas debido a su ubicación cerca de los consumidores finales en áreas urbanas densas. A diferencia del envío tradicional de grandes volúmenes de carga que se transportan a lo largo de rutas fijas, la entrega de última milla a menudo implica el transporte de paquetes más pequeños a lo largo de múltiples rutas.
Según Mordor Intelligence , los costos asociados con la entrega de última milla representan el 53 % del costo total de logística. Mitigar el mayor costo de la distribución dispar es fundamental para los minoristas, ya que los consumidores esperan una entrega rápida y gratuita.
¿Qué está contribuyendo al desequilibrio del suministro industrial de última milla?
Las propiedades industriales existentes a menudo están desactualizadas para admitir el comercio electrónico debido a sus alturas de techo pequeñas y bajas, infraestructura de muelle de carga inadecuada y durabilidad insuficiente para soportar cargas sustanciales en el piso y un fuerte desgaste. Dado el aumento del tráfico de camiones y el ruido de tales instalaciones, estas propiedades a menudo están más restringidas por las leyes de zonificación existentes que prohíben las modificaciones para satisfacer las demandas del comercio electrónico.
Según un estudio de 2019 de Jones Lang Lasalle (JLL), casi mil millones de pies cuadrados del inventario total de almacenes de EE. UU. (13,2 mil millones de pies cuadrados) tiene más de 50 años y tiene alturas libres de menos de 20 pies. Los techos altos son esenciales para los sistemas de estanterías verticales modernos, lo cual es una consideración importante para la entrega de suministro industrial de última milla.
¿Cuál es el panorama para el sector inmobiliario industrial y, en concreto, para la logística de última milla?
Según un informe publicado por JLL en el primer trimestre de 2020, los fundamentos industriales continúan mostrando un desempeño positivo con rentas que aumentan aproximadamente un 9 % año tras año y vacantes en mínimos históricos de aproximadamente un 5 %. El sector industrial está demostrando ser un punto brillante en el mercado inmobiliario comercial.
El comercio minorista en línea se basa en la velocidad, especialmente porque Amazon hace que la entrega en el mismo día sea el nuevo estándar, lo que presiona a los minoristas para que entreguen más rápido. No está claro cuánto más velocidad pueden soportar los bienes inmuebles industriales, existentes y planificados, en la próxima década. A medida que crece la demanda de envíos en el mismo día, los desarrolladores están probando instalaciones industriales de varios pisos para abordar los factores de restricción de suministro discutidos anteriormente.
Las tendencias de compra de los consumidores y el desequilibrio entre la oferta y la demanda de bienes raíces crean el potencial para que la industria brinde fuertes retornos ajustados al riesgo en los próximos años, particularmente las instalaciones que son adecuadas para el cumplimiento de la última milla. Si bien recomendamos a los inversores que construyan una cartera de inversiones bien equilibrada que se ajuste a sus necesidades generales, recomendamos considerar inversiones dentro de la clase de activos industriales.
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